中消协点评十类房屋领域不公平条款

发布时间:2022-09-21 13:34
来源:人民网

扩大不可抗力延期交房的适用范围,将预付款视为定金或违约金,要求业主分摊除物业管理费以外的公共费用...中消协21日根据近期开展的不公平格式条款消费者认知及线索收集调查发布意见,针对商品房销售,租赁,装修,物业等相关领域的不公平格式条款。

出卖人不履行义务时,完全免除其自身的定金责任。

条款:在正式预售协议签订前,如因卖方原因不能销售,卖方不受任何协议约束,只需退还定金,不另计利息,也不作补偿。

点评:根据法律规定,收取定金的一方不履行合同约定的义务时,不仅应当将收取的定金返还给付款人,还应当赔偿付款人与定金相等的金额,即双倍返还定金这种格式条款的规定完全规避了经营者不履行的法律责任,对购房者非常不公平,违反了法律规定

商品房买卖合同与广告内容不一致时,以公示视为要约邀请规避责任。

条款:签订本合同时,买受人已通过现场查看及相关文件进行了全面,详细的了解,出卖人不存在虚假,误导性的承诺或陈述,买受人自愿购买该房产样板房,宣传资料,房地产广告等买受人现场看到的仅作为要约邀请,不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据,以本合同内容为准

点评:消费者在售楼处购买商品房时,开发商精心制作的售楼说明书,楼盘模型,样板房等销售广告和宣传资料会对消费者的购买决策产生重大影响开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其附属设施作出说明和承诺,吸引消费者签约购买根据法律规定,商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约,开发商无权在合同中单方约定广告和宣传资料不构成合同内容当售房广告,宣传资料构成要约时,即使未纳入合同,开发商也应履行相关义务如果他们不按合同履行,就构成违约

卖方拥有最终解释权,排除对方权利,免除自己责任。

条款:除特别注明外,出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸,资料,宣传,广告等仅供买受人参考,不视为合同条款,出卖人拥有最终解释权。

点评:格式条款应当公平确定双方的权利义务,在对格式条款有不同理解时,应当作出不利于提供格式条款一方的解释格式条款不合理地减轻格式条款提供者的责任,排除或者限制对方权利的,该格式条款无效

扩大不可抗力的适用范围,免除延期交房。

条款:如因设计调整,气候变化等原因,未能在合同规定的期限内将该商品房交付买受人使用,出卖人不承担违约责任。

点评:该条款是对不可抗力的滥用不可抗力是不可预见,不可避免,不可克服的客观情况设计的调整和气候变化不是不可抗力,而是施工前要充分考虑的因素如果经营者因为设计原因没有按时交房,应该是违约,需要承担违约责任

租约到期后,限制消费者与房屋所有人直接交易。

条款:租赁期满,合同终止后三个月内,甲方不得自行与该房屋产权人成交,否则应向乙方支付月租金的200%作为补偿。

点评:消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同对于订立合同的机会或者中介机构提供的媒介服务,他们已经按照约定支付了报酬,中介机构的合同目的已经达到租赁期限届满,合同解除后,消费者有权直接与房屋所有人协商再次订立租赁合同,不属于《民法典》第九百六十五条规定的利用中介机构提供的交易机会或者媒介服务直接订立合同的情形中介机构无权限制,更不能要求消费者支付报酬,违约金或赔偿损失

装修有问题,材料成本转嫁给消费者。

条款和条件:装修工期属于甲方采购材料,乙方施工的工程如因乙方施工造成质量问题,保修期内的人工费由乙方负责,材料由甲方负责

点评:在装修过程中,施工造成质量问题后,往往需要拆除部分或全部原有装修材料重新施工在拆除过程中,原有的装修材料会部分或全部损坏消费者购买的材料属于自己的财产,因经营者施工质量不合格给消费者造成的损失,由经营者承担该条款减轻了经营者的责任,属于不公平格式条款

违约金设定标准太低,经营者违约成本小。

条款:施工方违反合同,工程逾期,应按每天20元人民币向消费者支付违约金。

点评:违约金的设置应以弥补实际损失为原则这里约定的违约金数额较低,显然无法弥补无法及时入住造成的实际损失涉嫌排除消费者的违约责任请求权,减轻经营者的赔偿责任

预付款将被视为定金或违约金,解除合同时不予退还,加重了消费者的责任。

条款与条件:除不可抗力外,甲方单方面终止合同,乙方不退还预付款,如给乙方造成损失,甲方将承担乙方的全部损失..

再比如,如果甲方违约,甲方支付的款项将作为违约金赔偿给乙方。

点评:预付款不是法律概念上的定金如果消费者解除合同,合同中已支付的预付款不予退还的条款不能适用于定金罚则经营者单方面规定消费者解除合同时,不退还已支付的预付款或者以交付的款项作为违约金补偿经营者,属于加重消费者责任的不公平格式条款另外,解除合同,承担违约责任时,违约金不应超过合理数额

物业公司收取管理费,但不承担未尽到管理义务的民事责任。

条款:物业服务企业对本协议项下车辆的管理仅指对车辆行驶和停放秩序的管理,不承担保管车辆的义务物业管理区域内发生车辆损坏,丢失,被盗或者人身伤亡等财产损失的,责任方承担刑事或者民事责任,物业服务企业不承担任何责任

点评:物业服务企业向业主收取停车费,应当履行法定或者约定的合理管理义务根据该条款,物业服务企业对车辆损坏丢失,财物被盗等财产损失或人身伤害不承担任何合理责任发生在物业管理区域内的,是物业服务企业免除自身责任和法律义务的行为

除了物业管理费,还要求业主分摊公共费用,加重业主责任。

条款及条件:综合物业服务费不含景观水系等公共能耗费用,景观水系运行水电费按实际成本分摊。

点评:物业管理区域应包括景观等居住区内的公共设施和场地因此,物业管理区域内的绿化维护,园林水池,喷泉等水电费用应包含在物业管理服务费中,不应与业主分摊

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