资管浪潮低息环境下的“投融管退”

自今年疫情防控政策放开以来，全国各地商业消费基础设施均有所回暖，酒店住宿、文旅、购物中心等业态率先爆单，呈现出强劲的复苏趋势。据观点指数统计，年中全国范围内共开业33个零售商业项目，总体量约200万平方米，环比有明显增长。

题仍然很突出，商业消费基础设施同质化严重，写字楼和办公空间出租率持续下滑。在商办领域，据戴德梁行数据，截至今年上半年底，北上广深的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上扬。写字楼市场的供需关系进一步扭曲。

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，2023年初截至8月底，内地共计有23宗商办资产大宗交易，成交总金额为170.75亿元，同比下滑64.36%；平均每单商办资产大宗交易金额为7.76亿元，同比下滑64.36%。

在新的环境下，许多不动产投资管理机构调整了投融管退策略。融资方面，前三季度，观点指数收录的地产资管融资事件主要有27起，涉及金额3866.92亿元，融资类型涉及债券、股票再融资以及基金资金募集。其中，资管公司设立的基金，募资对象以国际资本，如国家养老金和主权基金为主，并且将主要投向大中华区域。另外，在港上市的机构，也积极在香港以及国际上融入资金。

退出方面，据Wind数据，截至2023年9月6日，今年共发行38单CMBS/CMBN，同比减少39.68%；总发行金额为658.46亿元，同比减少37.57%。CMBS/CMBN一直以来都是商业不动产良好的退出渠道，对商业不动产的融资或滚动开发起到关键作用。但今年以来发行规模锐减，使得许多商业不动产面临着一定的长期资金融资难题。

如何在低息环境下进行更有竞争的融资，如何通过不动产私募基金来吸纳民间资本，如何在当下通过资产证券化来降低成本，这些都是需要考虑的问题。同时，应该通过什么样方式来退出以回收资金，商业地产中的各业态形势各不相同，应该执行怎样的投管策略？这也是需要慎重考虑的。

观点指数研究院总结分析过去一年商业不动产领域的投资管理发展情况，重磅发布表现力指数 bull;2023年度商业不动产投资管理机构表现研究成果，并与其他众多商业地产研究成果共同组成表现力指数 bull;2023年度商业地产表现，于11月2日举行的2023观点商业年会现场揭晓。

届时，观点指数研究院也将通过专业深度的数据研究与独特的剖析，在商业年会现场权威发布《表现力指数bull;2023年度商业地产表现报告》，和与会嘉宾一同探析商业地产的发展概况，把脉行业风向与前景，共成长齐发展。

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